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Conheça mais sobre financiamentos de imóveis
e faça um bom negócio |
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Difícil encontrar quem não sonhe com a casa própria. Ter o “seu cantinho” costuma ser o grande objetivo na vida das pessoas. Para realizar esse sonho, porém, é preciso ter uma considerável quantia de dinheiro à mão – para pagar uma casa à vista ou em algumas parcelas. Caso isso não seja possível, será preciso recorrer ao financiamento imobiliário. Atualmente, existem três modalidades básicas de financiamento: Sistema Financeiro da Habitação (SFH), Carteira Hipotecária (CH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).
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A maior parte dos financiamentos imobiliários é hoje feita pelo SFH, cujas regras são estipuladas pelo governo. Por esse sistema, os recursos da caderneta de poupança são emprestados para aqueles que vão adquirir imóveis. A intermediação é feita pelos bancos. No SFH, as taxas de juros são tabeladas (12% ao ano, uma das mais baixas do mercado); e a correção das prestações é feita pelo índice que corrige também a caderneta de poupança. Atualmente, esse índice é a Taxa Referencial (TR). No SFH só são aceitos financiamentos de até R$ 150 mil para imóveis com valor máximo de R$ 300 mil (valores de maio de 2002).
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Na Carteira Hipotecária, as taxas de juros são livres (em média, ficam em 15% ao ano). A correção também é feita pela TR. Não há limite para o valor máximo do imóvel a ser financiado, mas, nesse caso, os bancos costumam financiar entre 40% e 60% do valor do imóvel.
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O SFI é uma modalidade de financiamento que dá aos bancos uma proteção maior contra inadimplência. Por esse sistema, o banco adota como garantia a alienação fiduciária, em que o imóvel financiado continua em nome do banco e o mutuário apenas desfruta do uso do imóvel. No caso de inadimplência, o banco recebe o imóvel de volta em até 90 dias.
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Dentre as modalidades de crédito para pessoa física, as linhas de financiamento imobiliário costumam ser bem mais vantajosas, em termos de taxas de juros e prazo de pagamento, se comparadas aos empréstimos pessoais ou ao cheque especial, por exemplo. Além disso, a garantia do pagamento é o próprio imóvel. No entanto, vale lembrar que a correção pela TR dá a esse financiamento um caráter de imprevisibilidade, porque a TR embute juros, além de inflação. Por isso, para quem pretende entrar num financiamento imobiliário, a recomendação dos especialistas é que se planeje os gastos e comprometa apenas 20% da renda com a prestação. Isso dá uma margem de manobra para o comprador, no caso de queda na renda ou vaivens abruptos da economia. |
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Um exemplo desse vaivém são os períodos de euforia e depressão pelos quais o Brasil tem passado nos últimos dois anos. Até fevereiro de 2001, houve um período de estabilidade e redução gradual da taxa de juros. A partir de março, porém, a preocupação com a crise na Argentina, a escalada do dólar e o medo de uma alta da inflação fizeram o Banco Central elevar novamente a taxa de juros, para 18,5% ao ano. Isso garante aos bancos receitas formidáveis apenas com operações de compra e venda de títulos públicos. A função primordial de um banco, que é a de emprestar, ainda ocupa uma fatia muito pequena das receitas. |
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O economista Miguel Ribeiro de Oliveira, vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), explica que “isso acontece porque enquanto o governo remunera seus títulos a 18,5% ao ano, com risco quase nulo, no SFH o banco recebe 14% ao ano, em média, com risco muito maior. Os bancos preferem emprestar para o governo a se arriscar com o crédito imobiliário”. E complementa: “Esse cenário deve se manter pelo menos até o próximo ano, já que o período de eleições traz incertezas, o que dificulta a queda dos juros.” |
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Mas se a remuneração dos bancos é pequena se comparada ao rendimento dos títulos do governo, por que continuam a financiar a casa própria? A resposta é simples, segundo Oliveira: os bancos querem clientes. Por ser um contrato de longo prazo, o tomador de crédito imobiliário mantém um longo relacionamento com o banco que concede o empréstimo. Por isso, esse tipo de crédito é chamado pelos bancos de “fidelizador”. Isso é, ele ajuda o banco a conquistar e manter o cliente. |
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Por isso, nem tudo está perdido. Mas é preciso pesquisar bastante, antes de optar por uma instituição. Desde que a Caixa Econômica Federal, responsável por 90% do crédito imobiliário, interrompeu a concessão de crédito em agosto do ano passado para retomar neste ano de 2002 com mais restrições, os bancos seguiram o exemplo. A maior parte deles diminuiu a possibilidade de comprometimento de renda e exige uma entrada maior para o comprador. Alguns também mantiveram apenas o financiamento pela taxa de mercado, com juros mais salgados. Nossa dica é: pesquise bastante, planeje e faça suas contas. Com certeza, será possível encontrar uma opção que caiba no seu bolso. Para ajudá-lo nessa pesquisa, fizemos uma comparação entre as condições de financiamento de algumas instituições do mercado. |
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Você está preparado para comprar a casa própria? O consultor de finanças pessoais Louis Frankenberg, autor dos livros Seu Futuro Financeiro e o recém-lançado Viva Melhor Sem Dívidas, dá algumas dicas para refletir antes de partir para a compra da casa própria:
• Você dispõe da entrada exigida para a compra da casa própria?
• Tem certeza de que não vai precisar se mudar em breve?
• Todos os membros da família estão comprometidos com o sacrifício que terá de ser feito? Por exemplo, abandonar a idéia das férias no exterior?
• O aluguel que você paga é muito baixo em relação ao mercado? Se for, talvez seja melhor economizar para comprar a casa à vista.
• Você não está comprometendo muito dos seus rendimentos líquidos mensais com a prestação? (ele recomenda 25%, no máximo)
• Você tem um fundo de reserva para enfrentar dificuldades financeiras, como, perda do emprego, problemas de saúde? Se não tiver, faça imediatamente. Uma boa reserva é o valor de doze prestações do financiamento imobiliário.
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